لماذا قد تسبب الزلازل هزة في سوق العقارات في إسرائيل؟

الهزات التي شهدتها البلاد أمس شرقي الخضيرة وفي منطقة حيفا هي خير دليل على أن البلاد بحاجة إلى الاستعداد لموجة أكبر في الطريق. بحسب تقرير مراقب الدولة، هناك أكثر من 28.000 شقة معرضة لخطر التدمير الكامل، وعشرة أضعافها – لأضرار خفيفة إلى متوسطة، بحيث يمكن استبعاد أصحاب الشقق أو المستأجرين من العقار. في السيناريو المتشائم سيترك حوالي نصف مليون شخص بدون شقة، الأمر الذي قد يغرق سوق العقارات فجأة ويترك عشرات الآلاف من الناس بلا مأوى، وفي السيناريو المتفائل – 28 ألف أسرة ستغمر السوق وسيتعين عليها العثور على شقة خلال يوم أو يومين، وهذا قد لا يؤدي فقط إلى فوضى عارمة في السوق، بل أيضاً إلى ارتفاع الأسعار.


الإنقاذ من الزلزال (الصورة: ياخيل)
الآن تخيل ما يمكن أن يحدث. الإنقاذ من زلزال في إسرائيل (يشال)

في حين أثبتت منحنيات الطلب والعرض بالفعل أن نقص 60 ألف شقة سنويًا يمكن أن يؤدي إلى انخفاض محدود في الأسعار حتى في فترة الزيادات الكبيرة في أسعار الفائدة بالإضافة إلى الحرب، فإن السوق لا يريد التفكير فيما سيحدث إذا البلاد تهتز.

قبل أن نتحدث عن التأثير الكبير على السوق، من المفيد أولاً أن نفهم ما يحدث تحت السطح (حرفيًا) فينا. وسمع صوت الزلزال الذي شعر به أمس بسبب قربه من الصدع السوري الأفريقي. وتأتي هذه الشقوق من جنوب تركيا، عبر سوريا، ومن هناك إلى نهر الأردن والبحر الميت – حتى إيلات. هذه آلاف الكيلومترات من الصدع الضخم بعرض 10-20 كيلومترًا.

TMA 38؟ ليس كافيا

وفقًا لتقرير مدقق الحسابات، فشلت TMA 38 في تغطية ما كان متوقعًا منها، بمعنى آخر، فشلت، حيث يحتاج 80 ألف مبنى إلى التدعيم، ولكن بحلول وقت التقرير، كان أقل من 5000 مبنى قد خضع لهذه العملية، خاصة في المناطق من الطلب – أي ما يزيد قليلاً عن 6%. وليس ذلك فحسب – فوفقاً للتقرير، فإن معظم المستشفيات لن تصمد في حالة زلزال، وكذلك المؤسسات التعليمية، التي تمر بوضع صعب – 5% فقط من الطلب وقد تم تعزيزها.

الوضع سيئ في المناطق الطرفية، لكن التجديد الحضري ليس مربحًا دائمًا، ويرجع ذلك أساسًا إلى المضاعف. صحيح أننا نرى شرارات من التجديد الحضري في صفد وكريات شمونة والمناطق الطرفية الأخرى، ولكن بكميات صغيرة. وطالما أن الدولة لا تساعد، يقول لنا المقاولون، فإن إسرائيل في ورطة.

المقاولون في المدرسة الثانوية

تخيل ماذا سيحدث إذا أدى الزلزال، في سيناريو معقول، إلى نزوح 170 ألف شخص، أو ما يقرب من 50 ألف أسرة، من منازلهم. في مثل هذا الوضع، حتى وزارة الخزانة تعرف أنها لن تكون قادرة على تقديم إجابة. هناك 68 ألف شقة غير مباعة في إسرائيل، لكن جزء صغير منها فقط مكتمل وجاهز للسكن – الباقي في طور البناء أو في أسوأ الأحوال – في طور الحصول على التصريح، ولكن في مرحلة الحفر .

إحصائيًا، تتعرض إسرائيل لزلزال كل 100 عام تقريبًا. في عام 1927 وقع مثل هذا الزلزال هنا، ووفقًا لتكرار الزلازل في المنطقة – فقد يصل إلى شدة عالية للغاية وأضرار اقتصادية تصل إلى 100 مليار شيكل على الأقل.

وهذا هو سبب الظاهرة الجديدة التي نشهدها في السوق – التخلي عن الشقق المستعملة، خاصة في المنطقة المحيطة بغزة وفي الشمال (كلما اقتربت من الحدود مع لبنان أو السياج مع غزة، ظهرت هذه الظاهرة أوسع) وشراء الشقق المستعملة. وتتوسع هذه الظاهرة في أشدود وعسقلان – حيث يقوم الناس بشراء شقق ممنوعة – وهذا قد يؤدي إلى عملية ارتفاع أسعار الشقق الجديدة مقارنة بانخفاض سوق الشقق المستعملة، بسبب انخفاض الطلب. من ناحية أخرى، في الأطراف، حيث توجد ظاهرة الهجر، توجد في المتوسط ​​أسر فقيرة – أي على وجه التحديد، حيث من المفترض أن يكون هناك هجوم على الشقق المستعملة، لن يتمكن الناس من يراهنون على أمنهم الشخصي وسينتقلون إلى الشقق “المتوسطة” التي بنيت بعد عام 1992. لذلك قد نشهد ظاهرة شراء شقق جديدة والانتقال إلى شقق “مؤقتة” لا جديدة ولا قديمة، لاسيما تلك التي هي جديدة في انتظار التجديد الحضري.

إن حركة الكماشة هذه خطيرة ويمكن أن تؤدي إلى ارتفاع الأسعار، خاصة عندما يكون من المتوقع إجراء 3 تخفيضات أخرى في أسعار الفائدة هذا العام. ويجب على الدولة أن تعالج مسألة التجديد العمراني وتأخذ هذا المشروع بيدها. وبعيداً عن مسألة الأمن الشخصي، لا تستطيع إسرائيل المقامرة، فهي لا تملك ما يكفي من الأراضي وعليها أن تبني على ارتفاعات أعلى. وأي نتيجة أخرى ستؤدي إلى حركة معاكسة في سوق العقارات، من انخفاض الأسعار الذي شهدناه هذا العام، فالسوق بدأ يعود إلى نفسه ولابد من سرعة العلاج.

ظهرت في الأصل على www.bizportal.co.il

Leave a Comment